Ein Haus auf den Färöern zu kaufen, wenn man Ausländer ist, ist nicht dasselbe wie der Erwerb einer Immobilie in Dänemark oder Norwegen. Der Archipel hat seine eigenen Regeln für Immobilienbesitz, und diese Regeln haben sich in den letzten Jahren verschärft. Bevor man von einem Grasdach mit Blick auf den Nordatlantik träumt, ist es besser zu verstehen, was die färöischen Behörden konkret von einem nicht ansässigen Käufer erwarten.
Politischer Status der Färöer und Auswirkungen auf Immobilien
Die Färöer sind ein autonomes Gebiet, das zu Dänemark gehört, aber nicht Teil der Europäischen Union ist. Dieser Punkt ändert alles für einen ausländischen Käufer.
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Ein europäischer Bürger hat kein automatisches Kaufrecht für Immobilien auf dem Archipel. Die Freizügigkeitsregelungen, die die EU ihren Staatsangehörigen gewährt, gelten hier nicht. Konkret wird ein Franzose wie jeder andere nicht-nordische Ausländer von der färöischen Verwaltung behandelt.
Staatsangehörige der nordischen Länder (Dänemark, Schweden, Norwegen, Island, Finnland) haben dank der nordischen Kooperationsabkommen einen etwas flexibleren Zugang. Für alle anderen ist der Weg derselbe: Man muss ein lokales Genehmigungsverfahren durchlaufen, und diese Genehmigung ist alles andere als automatisch. Die Kaufbedingungen für Ausländer zu verstehen, ist Voraussetzung für jede ernsthafte Anfrage.
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Kaufgenehmigung auf den Färöern: das Kriterium des lokalen Wohnsitzes
Warum werden einige Anträge abgelehnt, obwohl der Käufer über die notwendigen Mittel verfügt? Weil Geld nicht ausreicht. Das entscheidende Kriterium ist die Verbindung zum Gebiet.
Was die Behörden verlangen
Der Käufer muss eine dauerhafte Bindung an den Archipel nachweisen. Die färöischen Behörden bewerten jeden Antrag individuell. Sie prüfen, ob das Projekt einer tatsächlichen Ansiedlung entspricht, nicht einer finanziellen Investition oder dem Erwerb eines Ferienhauses.
Die Elemente, die eine Bewerbung stärken:
- Ein unterschriebener Arbeitsvertrag mit einem färöischen Arbeitgeber oder die Gründung einer lokalen wirtschaftlichen Tätigkeit (Fischerei, Aquakultur, Tourismus, Dienstleistungen)
- Eine direkte familiäre Bindung, beispielsweise ein färöischer Ehepartner oder Kinder, die auf dem Archipel zur Schule gehen
- Ein dokumentiertes Projekt für einen Hauptwohnsitz, mit einer Wohnadresse und einer Eintragung im färöischen Personenstandsregister
Was abgelehnt wird
Seit 2022-2023 wenden die Behörden die Regeln für den lokalen Wohnsitz strenger an. Anträge auf rein investive Käufe oder Ferienhäuser werden zunehmend abgelehnt. Das erklärte Ziel ist klar: den Immobilienbestand für dauerhafte Bewohner zu schützen und den Preisdruck in den Dörfern zu vermeiden.
Ein Ausländer, der plant, zu kaufen, ohne sich dauerhaft niederzulassen, hat sehr geringe Chancen, die Genehmigung zu erhalten. Die färöische Politik zielt darauf ab, einen begrenzten Immobilienmarkt auf einem Gebiet mit weniger als 55.000 Einwohnern zu schützen.
Färöischer Immobilienmarkt: Preise und Realität vor Ort
Sie fragen sich, wie der Markt aussieht? Er ist klein, konzentriert und für einen Ausländer ziemlich undurchsichtig.
Tórshavn, die Hauptstadt, konzentriert den Großteil des Angebots und die höchsten Preise. Die Mieten im Stadtzentrum für eine Einzimmerwohnung liegen bei etwa 8.000 bis 10.000 DKK (dänische Krone). Die Randgebiete wie Hoyvík oder Argir bieten Preise, die 10 bis 15 % niedriger sind.
Außerhalb von Tórshavn bieten Städte wie Klaksvík (die zweitgrößte Stadt des Archipels) oder Runavík eine ländlichere Umgebung und erschwinglichere Preise. Das Straßennetz, einschließlich Unterwassertunneln, ermöglicht es, die verschiedenen bewohnten Inseln ohne größere Schwierigkeiten zu verbinden.
Es gibt kein großes internationales Immobilienportal, das die Färöer umfassend abdeckt. Die Angebote zirkulieren hauptsächlich über lokale Netzwerke, färöische Makler und Mundpropaganda. Ein Objekt ohne lokale Kontakte zu finden, ist fast unmöglich.
Visum, Aufenthaltsgenehmigung und Finanzierung: die praktischen Schritte
Der Immobilienkauf berechtigt nicht automatisch zu einem Visum oder einer Aufenthaltsgenehmigung. Der Gedanke funktioniert in die andere Richtung: Es ist die Aufenthaltsgenehmigung (erhalten durch eine Anstellung, Familienzusammenführung oder eine andere rechtliche Grundlage), die die Möglichkeit zum Kauf eröffnet.
Eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten
Für einen nicht-nordischen Staatsangehörigen führt der häufigste Weg über einen färöischen Arbeitsvertrag. Der Arbeitgeber muss nachweisen, dass kein lokaler oder nordischer Kandidat die Stelle besetzen konnte. Sobald die Aufenthaltserlaubnis erteilt und der Wohnsitz auf dem Archipel tatsächlich aufgenommen wurde, kann der Antrag auf Immobilienkaufgenehmigung gestellt werden.
Den Kauf finanzieren
Das färöische Bankensystem unterscheidet sich vom dänischen Festlandssystem. Die lokalen Banken können Hypothekendarlehen gewähren, verlangen jedoch in der Regel:
- Nachweis stabiler Einkünfte auf den Färöern
- Eine signifikante Eigenkapitalquote (die Bedingungen variieren je nach Institut)
- Eine bestätigte Wohnsitznahme auf dem Gebiet
Eine Finanzierung ohne Wohnsitz vor Ort zu erhalten, ist die Ausnahme. Internationale Banken decken diesen Markt nicht ab.
Kosten und Besteuerung
Das färöische Steuersystem ist unabhängig vom dänischen. Die Steuersätze, Grunderwerbssteuern und Grundsteuern folgen einer eigenen Skala für den Archipel. Die Einkünfte werden nach einem färöischen Tarif besteuert, und die Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Energie, Transport) sind erheblich höher als in Frankreich oder sogar im dänischen Festland.
Ein Haus auf den Färöern zu kaufen, bleibt ein erreichbares Projekt, vorausgesetzt, man betrachtet es als Lebensprojekt und nicht als Ferninvestition. Der Archipel wählt seine neuen Eigentümer nach ihrem Engagement aus, sich in das lokale Gefüge zu integrieren. Ohne einen färöischen Arbeitsplatz, ohne Familie vor Ort oder ohne eine wirtschaftliche Tätigkeit, die im Archipel verankert ist, bleibt die Tür geschlossen.